巴黎二手公寓买哪里最划算？ - Jingwen Zheng

巴黎是法国的首都和人口最多的城市。自17世纪以来，巴黎一直是欧洲主要的金融、外交、商业、时尚、科学和艺术中心之一。根据经济学人智库2018年全球生活成本调查，巴黎是全球生活成本第二高的城市，仅次于新加坡，领先于苏黎世、香港、奥斯陆和日内瓦。还将巴黎列为2018年物价最贵的城市，与新加坡和香港相当。所有这些因素都促进了巴黎房地产价格的上涨。接下来我将就以下几个点分析一下在2014年至2021年6月期间，巴黎二手公寓的交易情况：

数据背景
买二居室最划算
市中心寸土寸金
面积与价格？
整体而言房价平稳上涨

数据背景

首先，我在政府网站上下载了房地产交易数据。在数据集中，我们有2014年1月到2021年6月的交易信息，如“nature_mutation”指定了销售性质，“nombre_pieces_principales”表示房间数量，“valeur_fonciere”表示售价，“code_commune”、“nom_commune”和“ code_departement”指定城市和省份，“surface_reelle_bati”描述实际居住面积。

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买二居室最划算

QP piece number

我将二手房按户型分为5组：T1为23平方米左右的一室公寓，T2，即40平方米左右的两居室公寓，T3为约63平方米的三居室公寓，T4是近93平方米的四房公寓，其他为面积更大的公寓，约147平方米。这个环状图描述了交易中不同部分公寓的报价部分。T1和T2占据60%的交易，22%的交易为T3公寓，其他为更大的公寓。至于价格呢？接下来我们一探究竟。

Unit price for different piece number

上图描述了2014年1月至2021年6月期间巴黎不同户型二手公寓的平均价格/平米。通过第二张图我们发现虽然T2和T3远大于T1，但它们的单价却比T1分别低6.7%和6.4%。另外虽然T4的平均面积比T1大三倍，但单价只比T1贵4%。为什么T1公寓每平方米那么贵？可能是因为巴黎有很多学生或年轻的打工人，一居室公寓刚好能满足他们的需求，这也吸引更多的投资者来投资T1公寓，市场上对T1的需求更高，所以价格也因此升高。

市中心寸土寸金

arrondissement price

通过这张图，我们观察到4、6、7、8区的二手公寓比其他区贵很多，平均单价至少11800欧元；相反，18区、19区和20区的二手公寓则比其他区便宜很多，平均单价不到8000欧元。这可能是由于地理位置、户型、公寓状态、节能情况、公共安全等原因造成的。市中心的公共交通比其他地区多，也有很多购物中心或旅游景点，吸引了大量的人，从而使市中心更加有价值。

根据下面的条形图，18区的交易量远高于其他地区，近50%的售出公寓是二居室。圣心大教堂和蒙马特使18区闻名，这是一个波西米亚风格和国际化的艺术区域。这里还有学校、夜总会以及很受大家欢迎的跳蚤市场，这些都吸引着情侣把他们的居住区域定在18区。

此外，16区四居室的交易量比其他区域都要多。16区以住宅区著称，其迷人的建筑带有绿色庭院和阳台就证明了这一点。但从历史和人文角度来看，它也是巴黎的文化热点，拥有许多博物馆和标志性场所。另外，它集中了许多学校和机构来满足学生受教育的需求，也会吸引一些家庭在此居住。这或许就是16区四居室交易量大的原因。

对于1区、2区、3区来说，可能是因为市中心房源不多且单价巨高，所以售出的公寓中超过三分之一是一居室。

Transaction amount for different arrondissements

面积与价格？

Relationship between area and apartment price in different arrondissements

根据这组散点图，我们可以简单地知道二手公寓的价格与其面积之间的关系。每个点代表一笔交易，红色虚线表示这些交易的每平方米价格为1万欧元。虚线上方的点表示其单价大于1万欧元；否则，每平方米不及1万欧元。

在市中心卖出的二手公寓大多在50平方米以下，但价格相差很大，最贵可达200万欧元；另一方面，8区、16区和17区，许多公寓的价格也达到了200万欧元以上，但它们的面积差异很大，最大有200平方米；此外，也有单价和面积相差不大的区域，比如13区、18区、19区和20区，这些区域的公寓大部分都在100平方米以下，低于100万欧元，所以每平方米不到1万欧元。

整体而言房价平稳上涨

Tx amount & unit price evolution 14-21

这张图表描述了2014年1月至2021年6月期间巴黎二手公寓的交易量和每平方米均价。橙色线为每平方米月均价，蓝色区域为月交易量。7.5年间，每平方米均价上涨37%（11.5/8.4-1），尤其是2017年以来，每平方米均价上涨近26%（11.5/9.1-1）。而且，可能由于8月的度假高峰期，交易额也在8月达到了年度最低点；相反，7月或9月的交易量高于其他月份，这意味着人们通常在5月或7月签署购买承诺（假设在签署购买承诺和购买协议之间我们有2个月的时间来与银行协商、申请并批准贷款），以便他们可以在假期前或开学前完成过户。此外，由于新冠，交易量在2020年4月下降了50%，但在第一次封城结束后又恢复到之前的水平。2021年依旧受疫情影响，成交量和均价都没有大幅上涨。

Time series decomposition

我使用时间序列additive模型将数据分解为趋势分量、季节性分量和残差分量。趋势成分呈现价格随时间的变化而变化，季节性成分呈现一年中的周期性影响，残差成分呈现趋势和季节性影响未描述到的影响。通过这个模型，我们发现除了7月份之外，1月份还有另一个交易高峰，这是我们上面没有发现的。3月和6月，交易量达到低点，这可能是因为在2个月的过渡期内，购买或出售公寓的需求并不那么高。

Unit price prediction